문) 저는 시골에 논 1,000평을 1억5,000만원에 매수하는 계약을 하고 계약금 2,000만원을 매도인에게 지급하였습니다. 통상은 계약금을 10%로 하나 매도인 요구에 따라 2,000만원을 지급했습니다. 그런데 중도금 지급 기일 이전에 매도인 측에서 땅을 너무 싸게 팔았다고 하면서 계약을 해제하고 계약금 2,000만원을 반환하겠다고 합니다. 저는 매매계약서 상에 위약금 약정이 있는 것을 근거로 매도인에게 매매계약을 해제하려면 계약금의 배액인 4,000만원을 지급해 달라고 요구하였더니 매도인 측에서 이를 거부하고 있습니다. 이런 경우 제가 매도인에게 계약금 배액을 요구할 수 있나요?
답) 전 회에서 말씀드린 바와 같이 부동산 매매거래에서 해약금과 위약금은 다르다고 설명을 드렸습니다. 귀하의 경우에는 위약금 특약이 있다고 하셨는데 통상 매매계약서에 ‘매도인이 위약할 경우 계약금 배액에 상당하는 금액을 매수인에게 지급하고, 매수인이 위약할 경우 계약금을 포기하기로 한다’고 기재합니다. 그리고 통상은 계약금은 매매금액의 10%로 정하는 것이 일반적이지만 당사자들 사정에 따라 10% 이상이나 이하로 정할 수도 있습니다.
귀하의 경우 매도인이 계약금 2,000만원만 반환하고 해약하겠다는 것은 효력이 발생하지 않습니다. 귀하는 계약 이행을 원하시면 중도금과 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 청구할 수도 있고, 계약 해제를 원하시면 매도인의 채무불이행을 원인으로 계약해제를 하고 계약금의 배액인 4,000만원의 지급을 청구할 수도 있습니다. 다만 위 위약금은 손해배상액의 예정으로서의 효과도 있기 때문에 경우에 따라서 매매금액의 10%를 초과하는 부분은 법원에서 적절히 감경할 수도 있습니다.
031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회