문) 저는 2년 전에 빌라에 대해 전세계약을 체결했습니다. 그런데 계약을 하기 전에 해당 빌라의 등기부등본을 발급해 보니 임대인이 그 빌라 전체를 소유하고 있는 것이 아니라 어머님과 함께 2분의1 지분을 소유하고 있었습니다. 원칙대로라면 2분의1 지분을 소유하고 있는 어머니에게도 아들과 임대차계약을 해도 좋은지 미리 확인했어야 하는데 임대인이 모자지간이라 믿고 계약을 했습니다. 그런데 저의 빌라가 경매되기에 이르러 주변에 확인해 보니 2분의1 지분을 소유하고 있는 아들하고만 임대차계약을 체결해서 주택임대차보호법 상의 대항력을 주장하기 어려울 수도 있다는 이야기를 들었습니다. 정말 그런가요?
답) 공유 재산에 대하여는 민법 제 265조에 『공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.』라고 규정되어 있습니다. 따라서 임대인이 2분의1 지분만 소유하고 있고 다른 공유자의 동의가 없는 경우 그 아들 소유 지분이 과반수가 안 되어(과반수는 2분의1을 초과해야 합니다) 임차인으로서 해당 계약서를 가지고 임차인으로서의 대항력이나 우선변제권 등을 주장하기 어려울 것으로 보입니다. 물론 임대차계약상 임대인에게는 당연히 임대보증금반환을 요구할 수는 있습니다.
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회