문) 저는 의정부시에서 상가 건물 3개층을 임차하여 요양병원을 운영하려고 계획 중에 있습니다. 그런데 3개층 전체에 대하여 임대차계약을 체결할 경우 환산보증금 합산액이 상가건물 임대차보호법 상의 보증금액을 초과하여 부동산 중개업소에서는 각 호실별로 임대차계약을 체결하면 상가건물임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 하는데 이렇게 계약하면 정말 보호받을 수 있나요?
답) 귀하의 경우와 같은 경우 중개업소에서는 보통 임차건물을 쪼개어 계약함으로써 상가건물임대차보호법의 적용을 받을 수 있다고 하는 모양입니다. 그러나 임차인이 수 개의 구분점포를 동일한 임대인에게서 임차하여 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는 경우 등과 같이, 임차인과 임대인 사이에 구분점포 각각에 대하여 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄하여 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 볼 수 있는 때에는, 비록 구분점포 각각에 대하여 별개의 임대차계약서가 작성되어 있더라도 구분점포 전부에 관하여 상가건물 임대차보호법 제2조 제2항의 규정에 따라 환산한 보증금액의 합산액을 기준으로 상가건물 임대차보호법 제14조에 의하여 우선변제를 받을 임차인의 범위를 판단하므로 보호받기가 어려울 것으로 사료됩니다.
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