문) 저는 서오릉 인근에 토지를 소유하고 있는데, 인근에서 베이커리 카페를 운영하는 사장이 주차장이 부족하여 어려움을 겪고 있다고 하면서 제 소유 토지 임차를 원하여 6년 전에 임대를 해 준 바 있었습니다. 임대차기간은 3년으로 하고 임대보증금 1,000만원에 매월 70만원으로 임대를 해 주었는데 3년 임대 기간이 끝난 후에도 별다른 의사 없이 계약관계가 유지되었습니다. 그런데 금년 말로 다시 3년의 임대기간이 끝나서 제가 그 토지를 활용할 계획이 있어 만기 3개월 전에 임대 기간이 끝나는 금년 말까지 토지를 원상회복하여 인도해 줄 것을 요구하였더니 임차인이 전혀 이에 응하지 않고 있습니다. 제가 임차인에게 계약해지와 인도 주장을 할 수 있을까요?
답) 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 아니 하는 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는데 이를 ‘묵시의 갱신’이라고 합니다. 다만 임대인과 임차인은 민법 제635조에 따라 기간의 약정이 없는 때에는 언제든지 해지 통고를 할 수 있는 규정에 따라 언제든지 해지 통고를 할 수 있으나 부동산의 경우 임차인이 해지 통고한 때는 1개월, 임대인이 해지 통고한 때에는 6개월이 경과하여야 해지의 효력이 생깁니다.
따라서 귀하는 묵시의 갱신이 되었어도 다시 3년 기한이 만기되었으므로 계약 해지 통고가 유효하고 임차인이 응하지 않으면 인도 청구를 할 수 있습니다.
다만 주택과 상가건물의 경우에는 특별법이 있어 민법보다 우선 적용됨을 유의하십시오.
031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회