문) 저는 상가를 임차하여 가게를 운영하고 있습니다. 그런데 작년에 임대차계약을 갱신하면서 특약으로 “임대인이 부동산을 매각하는 경우에는 임차인은 계약갱신요구권을 포기하고 가게를 비워주어야 한다”는 내용으로 기재하여 계약을 체결하였는데, 얼마전 임대인이 가게를 제3자에게 매각하였다며 특약 기재대로 가게를 비우라고 요구하여 왔습니다.
경제적 약자인 임차인 입장에서 임대인이 특약을 요구하는데 이에 응하지 않으면 계약 갱신을 해주지 않을 것이 뻔하기에 어쩔 수 없이 계약서에 날인하기는 하였지만 어떻게 구제방법이 없을까요?
답) 상가건물임대차보호법 제10조 제1항에서는 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다”고 규정하면서 다만 제1호부터 제8호에 이르기까지 예외적으로 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 제시하고 있는바, 부동산 매매는 계약갱신 거절의 합당한 사유가 되지 못합니다.
또한 상가건물임대차보호법 제 15조(강행규정)는 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다”고 규정하여 임대차계약갱신요구권의 포기와 같은 특약은 일방적으로 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없음을 명시하고 있습니다.
따라서 임대인이 주장하는 계약갱신요구권 포기 특약은 위 강행규정에 위배되어 효력이 없다 할 것입니다.
031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회