양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제해 양도차익을 계산하고, 여기에 세법에서 정한 장기보유특별공제액을 공제해 양도소득금액을 계산한 후, 다시 양도소득기본공제액을 공제해 양도소득과세표준을 계산한 다음, 세율을 적용해 양도소득세를 산출해 놓은 다음, 세액공제와 감면세액을 공제하고, 가산세가 있으면 가산세까지 합해 자진납부할 양도소득세를 계산한다.
양도가액은 자산의 양도 당시 양도자와 양수자 간에 실지 거래한 가액을 말한다. 실지 거래가액이란, 거래 당시 양도자가 해당 부동산을 양도함에 있어 그 대가로 양수자로부터 지급받는 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의해 객관적으로 인정되는 가액을 말한다. 취득가액 역시 실지거래가액을 취득가액으로 보며, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 적용한다. 양도가액에서 공제하는 필요경비로는 취득세, 등록세 등과 취득할 때 쟁송이 있는 자산에 대해 그 소유권을 확보하기 위해 직접 소요된 소송비용, 화해비용 등을 필요경비로 보며, 자본적 지출액을 양도가액에서 공제한다. 다만, 법원 경매로 취득해 세입자를 내보내는 과정에서 소요되는 명도비용은 필요경비로 보지 않는다.
자본적 지출이란 부동산의 내용연수를 연장시키거나, 해당 부동산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출하는 수선비 등을 말하는 것으로 본래 용도를 변경하기 위한 개조, 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치, 빌딩 등의 피난시설 등의 설치, 재해 등으로 인해 건물, 기계, 설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구, 기타 개량, 확장, 증설비용 등과 앞의 사유와 유사한 성질의 지출액을 자본적 지출로 본다. 자본적 지출은 신용카드, 매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등 세법이 정한 증빙서류를 수취, 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증빙서류에 의해 확인되는 경우를 말한다.
02)742-6241~2
김진호 장로
•광석교회
•총회 세정대책위 전 위원장
•세무사