문) 저는 화성시에 있는 메디칼프라자빌딩 1층에서 약국을 운영하고 있습니다. 3년 전에 권리금을 지급하고 임대차계약을 승계하여 현재 임대보증금 1억5,000만원에 매월 월세 450만원을 지급하고 있는데, 지난 달에 법원으로부터 본인이 임차해 있는 상가 건물에 대하여 경매가 개시되었다는 통지를 받았습니다. 등기부등본을 확인해 보니 근저당권자가 법원에 임의경매를 시작한 것이었습니다. 이러한 경우 저는 경매 개시된 것을 원인으로 임대인에게 임대차계약 해지를 통보하고 임대보증금의 반환 청구를 할 수 있을까요?
답) 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차 관계의 구속을 면할 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지함으로써 종료시키고 우선변제를 청구할 수 있습니다. 이러한 경우 임차인에게 인정되는 해지권은 임차인의 사전 동의 없이 임대차 목적물인 주택이 경락으로 양도됨에 따라 임차인이 임대차의 승계를 원하지 아니할 경우에는 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 근거한 것이므로, 임차인이 임대인에게 해지 통고를 하는 즉시 그 효력이 생긴다 할 것입니다.
귀하가 상가건물임대차보호법 상의 대항력을 갖춘 경우라면 경매법원에 확정일자를 갖춘 임대차계약서를 첨부하여 배당 요구 신청을 하는 것이 좋겠습니다. 031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회