문) 저는 성남시에 거주하고 있습니다. 2년 전에 전세보증금 6억 원의 전세계약을 체결하고 주민등록 이전과 확정일자도 잘 받아 놓았습니다. 그런데 임대인이 전세계약 이후에 제가 임차하고 있는 아파트를 담보로 금융기관에서 1억5천만 원을 대출받고 근저당권이 설정되어 있습니다. 전세 계약 만기가 다 되어 가는데 최근 전세값 하락을 반영하여 전세보증금 5억 원으로 감액하고 1억 원을 돌려 받기로 하였는데 종전 전세계약서 확정일자 받은 것으로 충분한가요. 아니면 5억으로 감액된 갱신계약서에 새로이 확정일자를 받아야 하나요?
답) 종전 전세계약을 체결하고 주민등록 이전과 확정일자까지 받아 임차권의 대항력을 잘 구비해 놓으셨습니다. 그런데 전세금 하락 추세에 따라 전세금 1억 원을 임대인으로부터 돌려받고 전세계약서를 다시 작성하는 것은 상관없는데 전세계약 이후 근저당권이 설정되어 있는 경우 새로운 전세계약서에 다시 확정일자를 받으면 종전의 대항력이 상실되어 금융기관의 근저당권보다 후순위로 전락하는 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 이러한 경우에는 확정일자를 다시 받지 말고 종전 전세계약서의 확정일자에 따른 대항력을 유지하는 것이 좋겠습니다.
031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회