주택 임대 총수입액은 해당 과세기간에 수입했거나 수입할 금액의 합계액을 말하며, 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료를 말한다. 보증금 등에 대한 간주임대료는 거주자가 3주택을 소유하고 해당 주택의 보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입한다. 간주임대료 계산 방식은 총보증금액에서 3억 원을 빼고 적수를 계산한 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금 이자율(22년 1.2%) – 해당 임대주택사업 부분 발생한 수입이자를 차감해 간주임대수입을 계산한다. 추계로 신고, 결정하는 경우 임대사업부분에 발생한 금융수익은 차감하지 아니한다.
주택임대소득 계산 시 총임대 수입금액이 2천만 원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택해 신고 납부할 수 있다.
종합과세는 주택임대소득과 종합과세대상 소득을 합산해 종합소득세율을 적용해 신고 납부하는 것이며 분리과세는 주택임대소득에 14%의 소득세와 다른 종합과세대상 소득에 종합소득세율을 적용해 계산한 소득세를 합산해 신고 납부한다. 주택임대소득은 등록임대주택과 분리과세 주택임대소득으로 구분해소득세를 계산한다.
등록임대주택은 수입금액(월세 +간주임대료)에 필요경비를 60%와 4백만 원을 공제하고 세율을 적용한 다음 세액 감면을 한다 세액 감면은 단기(4년) 30%, 장기(8·10년) 75%를 공제해 소득세가 결정된다. 등록임대주택은 지자체와 세무서에 모두 등록하고 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 하며, 임대주택을 4년간 임대하지 아니한 경우 필요경비 50%적용과 2백만 원을 공제한 것으로 계산한 세액과 당초 신고(60%와 4백만 원)한 세액의 차액과 이자 상당액을 가산해 그 사유가 발생한 과세연도의 소득세를 신고할 때 납부해야 한다. 다만, 등록이 민간임대주택법상 자진, 자동등록 말소된 경우와 재개발, 재건축, 리모델링으로 등록이 말소되는 경우, 부득이한 사유가 발생한 경우로 임대주택을 처분하거나 임대할 수 없는 경우, 회생절차에 따라 임대주택을 처분하는 경우에는 예외로 한다.
분리과세 임대주택은 수입금액(월세 +간주임대료)에 필요경비 50%와 2백만 원을 공제하고 세율을 적용한 다음 세액 감면 없이 소득세를 결정한다.
02)742-6241~2
김진호 장로
•광석교회
•총회 세정대책위 전 위원장
•세무사