문) 저는 노후를 대비하여 시골에 밭 500평을 1억원에 매수하는 계약을 하고 계약금 1,000만원을 매도인에게 지급하였습니다. 그런데 중도금 지급 기일 이전에 매도인 측에서 땅을 너무 싸게 팔았다고 하면서 계약을 해제하고 계약금 1,000만원을 반환하겠다고 합니다. 저는 매도인에게 매매계약을 해제하려면 계약금의 배액을 지급해 달라고 요구하였더니 계약서에 따로 위약금 약정이 없다고 하면서 1,000만원만 지급하겠다고 합니다. 이런 경우 제가 매도인에게 계약금 배액을 요구할 수 있나요?
답) 많은 분들이 부동산 매매거래에서 해약금과 위약금의 특약을 혼동하고 있습니다. 통상 매매계약서에 ‘매수인이 매도인에게 중도금을 지급하기 전까지 매도인은 매수인에게 계약금의 2배를 지급하고 이 계약을 해제할 수 있고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다’고 기재된 것은 위약금 특약이 아니고, 해약금에 관한 것입니다. 귀하의 경우 아마도 위와 같은 계약서 규정만 있고, 위약금에 관한 규정은 없는 것 같습니다.
위약금 특약이 없는 경우에도 계약금은 민법상 해약금으로서의 성질을 가집니다. 따라서 매매 상대방이 계약을 위반해도 위약금으로 상대방에게 귀속되는 것은 아닙니다. 그러나 귀하의 경우 매도인은 귀하가 중도금을 지급하기 이전에 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있으나 계약금만 반환하고 계약을 해제하겠다고 하는 것은 계약금 배액의 이행제공이 없으므로 계약이 해제되는 것이 아닙니다. 따라서 귀하는 계약대로의 이행을 청구할 수 있고, 매도인이 계속 계약을 이행하지 않으면 오히려 귀하가 매도인의 채무불이행을 원인으로 계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회