문) 주택임대차보호법상 임차인이 임대차계약을 체결한 후 주택의 인도와 주민등록 전입신고를 하여 대항력을 갖추었는데 제3자에 대한 관계에서 대항력이 어떤 법률적 효과를 발휘하는지 궁금합니다.
답) 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추려면 임대차계약 후 주택의 인도와 주민등록 전입신고가 꼭 필요하다는 사실은 잘 알고 있습니다.
일단 대항력을 갖추게 되면 추후 임대인으로부터 임대차목적 부동산을 양수한 자는 종전 임대인의 지위를 포괄승계하여 그로 인한 권리⋅의무를 부담하게 되는 것이 가장 큰 효과입니다. 쉽게 말하면 새로운 소유자에 대하여도 종전 임차권을 주장할 수 있다는 말입니다.
그런데 임대인이 금융기관으로부터 대출을 받고 이를 변제하지 못하여 경매가 개시되는 경우에는 대항력을 취득한 시기에 따라 임차인의 권리 주장 여부가 가려지게 됩니다. 즉 임차인이 대항력을 갖추기 이전에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 임차인은 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 없고, 별도 배당요구에 따라 배당받을 수 있을 뿐인 것입니다.
031)876-3285
안수화 장로
•변호사
•서울산정현교회